到2025年，零售业态如百货商店、购物中心、家装建材店及超市普遍面临经营困境。
许多商场遭遇客流不足、客单价降低、收入和利润双下滑的困境。即便部分项目通过活动吸引了一定客流，但交易转化率持续走低，真正消费的有效客流比例减少。
目前，区域商业生态大多依赖少数表现良好的商场来支撑，整体经营压力不断加大。
实体商场的活力显著下降。
商场的生存与发展主要依靠少数优质商场，整体运营压力加剧。
当前商场生存与发展主要依赖少数优质商场，整体运营压力日益增加。
通过优化内部机制、推动管理和运营变革、提升客户体验，才能增强市场竞争力。
从经营结果来看，区域型商场依旧将“开设新店”视为增长主要手段，试图用新项目来弥补旧项目的下滑，维持表面业绩。
旧店改造多停留在表面，投入大但见效慢，品牌口碑提升有限，能够通过改造重回增长轨道的项目寥寥可数。
运营差异化直接导致行业分化加剧：过去商场之间业绩差距不大，而如今头部与尾部商场的表现差异明显。个别头部商场凭借精准定位和高效运营，业绩持续提升；而一些设施老化、运营僵化的商场则业绩下滑速度失控，陷入客流减少、改造困难及品牌流失的恶性循环。
业绩下滑的商场数量不断增加，行业从过去接近一半项目保持增长，逐渐演变为仅有三分之一的商场能够持平或增长，整体生态愈发脆弱。
当前行业格局依赖少数新开项目及少数头部商场维持区域商业大盘的稳定，这种增长模式缺乏可持续性，前景不容乐观。
具体问题主要集中在三个方面：
首先，区域商业供给已趋于饱和，同质化现象严重，新开项目的边际效益持续下降。许多城市同一区域内聚集了多家同业态、同品牌的购物中心，消费者选择过剩。
其次，客单价下降已成为全行业共识。2025年的行业调查显示，超过一半的购物中心客单价同比下降。虽然商场客流量看似尚可，但高价商品和毛利商品销售不佳，主要依靠小餐饮、轻文创等低客单项目维持人气，难以提升客单价和综合业绩。
最后，传统商业体受到体制与思维的限制，突破难度大。部分传统百货和老旧购物中心的改造多为品牌更换和装修升级，新引入的项目缺乏新意，场景与业态之间无法形成协同效应，导致坪效持续下降，业绩加速下滑。
调研数据显示，业绩稳定、客户忠诚度高的商户主要集中在美妆、健身和养老护理等服务类项目。这些商户的核心特点是高度依赖专业技艺，难以复制，具备个性化和专属属性，体现了“制造型商场”的核心内涵——不依靠品牌拼凑，而是通过独特服务和体验形成核心竞争力。
未来，能够提供独特商品、服务和体验的制造型商场将迅速成为行业主流，抢占消费市场。
淡化短期快闪，强化系列化运营。
临时快闪活动如演唱会、花卉展等能够在短期内吸引客流，但问题在于购买转化率极低，很多参与者只是为了活动而来，活动结束后即离开，难以转化为商场消费；活动往往是一次性使用，营销成本高，长期累积效应不足。
要改变这一现状，需摒弃短期思维，转向长期系列化运营。以花卉展为例，如果元旦、春节的活动效果良好，应将其升级为年度固定IP，提前做好全年的策划，明确执行时段、稳定的合作渠道、设计可复用场景、精准匹配目标客群，联动主播与合作方，形成“策划前置、主题鲜明、传播便捷、收益可控”的系列化运营。通过持续运营沉淀品牌认知，实现稳定引流、长效增收，而非短期造势。
最后，面对消费动能的释放和线上零售的冲击，Z世代已成为消费主导力量，传统商业规则被彻底颠覆，商场的话语权已转向消费者。
如果不加快变革运营机制、升级经营模式，未来三年，行业马太效应将愈演愈烈：占比不到两成的优质商场将继续吸引客流和资源，而体制僵化、运营低效、缺乏特色的商场数量将不断增加，经营风险持续上升。
受冲击最严重的业态将集中在传统百货、混搭型超市、家装建材专门店，以及缺乏差异化定位的购物中心。唯有主动求变、打造独特竞争力、贴近消费者真实需求的商业体，才能在分化浪潮中立足。
